Viabiliser un terrain

Définition de la viabilisation

La viabilisation d'un terrain consiste à le relier aux réseaux publics de la commune : réseau de gaz, d'électricité, d'eau et d'assainissement, ainsi que de téléphone. C'est un processus qui n'est pas obligatoire mais indispensable : rien n'oblige dans les textes de loi ou communaux de viabiliser votre terrain (exception faite de l'assainissement) mais il sera bien en entendu nécessaire d'effectuer la viabilisation pour concrètement habiter dans votre nouvelle maison. Vous avez besoin d'être relié à tous ces réseaux pour vivre au quotidien.

En ce sens, il faut distinguer le terrain viabilisé, qui est raccordé aux réseaux, et le terrain « constructible » qui signifie qu'il est possible d'y construire sa maison mais sans être forcément raccordé. Bien entendu, assurez-vous que le terrain est constructible avant d'envisager la viabilisation !

Quel terrain choisir ?

Si vous optez pour un terrain en lotissement, le terrain a été déjà viabilisé au préalable par le lotisseur qui en a l'obligation. Il s'agit de mettre à disposition les meilleurs terrains et de les rapprocher au plus près des réseaux. De fait le futur propriétaire n'aura qu'à se soucier de la construction elle-même. En revanche, le terrain en lui-même coûtera donc plus cher et pourrait, selon le prix, annuler l'économie réalisée en évitant les dépenses de viabilisation (voir plus bas).

En revanche, le terrain diffus est majoritairement non viabilisé. Il ne fait pas partie d'un découpage au préalable donc il appartient au futur propriétaire d'effectuer la majorité des démarches pour le rendre propre à la construction (y compris le bornage). Si cela rend le terrain plus abordable financièrement, il faudra assumer le coût de la viabilisation, qui sera d'autant plus élevé si les réseaux sont éloignés du terrain. Sauf que plus un terrain est éloigné des réseaux, moins il sera cher ! Il faut donc trouver le juste milieu.

A noter que depuis 2012, il est interdit d'installer des fosses septiques en maison neuve.

Les démarches pour viabiliser

Vous ne viabiliserez pas votre terrain seul, puisqu'en le raccordant avec les réseaux publics, cela implique leur contribution d'une manière d'une autre. De plus la viabilisation doit être pratiquée par des professionnels.

Vous devrez donc d'abord envoyer une lettre à la mairie qui détaille votre projet, afin d'obtenir le certificat d'urbanisme « préopérationnel ». Vous saurez ainsi mieux quelle distance sépare votre terrain des réseaux publics ainsi que les équipements nécessaires et le coût en terme de taxes. A noter que pour bien mesurer le raccordement, vous devez aussi prendre en compte la distance séparant votre habitation et les limites du terrain dont vous êtes bénéficiaire. La mairie vous fera aussi remplir un formulaire pour vous autoriser le raccordement au réseau d'eau et d'assainissement.

Ensuite ce sera à vous de contacter les différents organismes en charge du raccordement, notamment Enedis (ex-ERDF) pour l'électricité (sauf rares exceptions) et GRDF pour le gaz. Les sociétés des eaux varient davantage selon les communes. Pour Enedis et GRDF, vous devez envoyer un dossier avec pièces justificatives de votre projet (le plan du terrain, la copie du permis de construire) avant d'obtenir un devis qui récapitulera le coût de la viabilisation. Pour l'électricité, il faut aussi préciser la puissance voulue.

Comment se passe le raccordement ?

La viabilisation est assurée par les organismes concernés pour l'eau, l'électricité, le téléphone et le gaz tandis que la mairie prend en charge les travaux d'assainissement. La durée de la viabilisation varie entre deux et trois mois dans le meilleur des cas mais selon les spécificités de votre terrain et la distance le séparant des réseaux, celle-ci peut facilement évoluer. Le raccordement au réseau d'eau peut prendre 48 heures sur un terrain et un mois sur un autre. Il conviendra donc de rendre votre terrain le plus accessible possible pour rendre les travaux plus rapides et moins coûteux, mais aussi pour la construction de la maison elle-même. On conseille par exemple une largeur de 3 mètres pour le chemin séparant votre chantier et les voies publiques pour permettre aux engins de travaux de circuler.

A noter que le raccordement à l'assainissement (obligatoire) ne doit pas prendre plus de deux ans.

Prix de la viabilisation

On l'a dit, le prix dépend surtout de la distance séparant le terrain du réseau : plus l'éloignement est grand, plus le prix sera élevé. Aussi, il diffère selon les raccordements car la prise en charge n'est pas la même. Pour l'eau et l'assainissement, la mairie prend en charge le coût du raccordement extérieur à votre terrain, ne vous laissant que le coût des travaux ayant directement pris place chez vous.

Par réseau, cela donne :

• Raccordement électrique : autour de 1000 euros (avec majoration par mètre si le raccordement dépasse 30 mètres). Dépend aussi de la puissance désirée.
• Raccordement au gaz : entre 400 et 1000 euros (avec majoration de 100 euros par mètre si le raccordement dépasse 30 mètres)
• Raccordement à l'eau : entre 800 et 1500 euros
• Raccordement d'assainissement : entre 3000 et 5000 euros
• Raccordement téléphonique : autour de 110 euros

Ce qui donne un coût total allant de 2500 euros dans le meilleur de cas (si le terrain est proche des réseaux) jusqu'à 15 000 euros si le terrain est difficile à relier et/ou très éloigné. A noter que ces chiffres ne prennent pas en compte les dépenses indirectes que représentent les taxes (TLE).

Aussi, il faut comparer le prix éventuel de la viabilisation avec celui du terrain, qui varie justement (entre autres) selon sa distance avec les réseaux si vous souhaitez équilibrer au mieux votre budget.